Ближайшее Подмосковье: будущее – уютная малоэтажка или гетто

Купить квартиру в новостройке в Европе

Купить или арендовать недвижимость за границей

В России долгое время было принято деление строго на «город» и «деревню». Поэтому и в столичном регионе до последнего времени существовало два основных формата – городской (в Москве и подмосковных городах, с высокими многоквартирными домами, всеми плюсами и минусами города) и загородный (коттеджи и участки без подряда под Москвой, зачастую далеко от городов и с отсутствующей городской инфраструктурой). В последнее время стали появляться проекты, все более соответствующие классическому западному пониманию пригорода – малоэтажная застройка с развитой инфраструктурой. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», именно такой формат будет частично развиваться в «Новой Москве», но и на территориях, оставшихся в области, он набирает вес.


Гетто в индустриальной клоаке
Управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац дает очень нелестную характеристику московским пригородам. «Красивая картинка пригорода с милыми домиками часто существует только в умозрительном представлении. Любой жилой кластер предполагает наличие развитой инфраструктуры, но государство сейчас перекладывает эту нагрузку на плечи девелоперов, а это весьма затратно. То есть школы и детские садики будут, но частные, то есть платные. Подсчитаем: стоимость квартиры составляет в районе $120 000 — 150 000 долларов, стоимость частной школы или детского сада – 30 000 — 40 000 руб. в месяц, — рассказывает она. — У семьи, которая может себе позволить такую квартиру, просто нет таких денег на обучение, а те, кто может себе позволить такое обучение, не будут жить в таких квартирах в «пригороде». Получается замкнутый круг – люди, купившие квартиры, будут оттуда уезжать, квартиры будут продаваться по более низким ценам, сдаваться в аренду задешево. Возникнут как раз классические гетто».

Однако, по мнению руководителя проекта КП «Артек» Игоря Панфилова, стоит разделять понятия пригорода и городской окраины, которые могут не совпадать с географическими и административными границами. «Например, Люберцы, Балашиха, которые с точки зрения расположения относительно МКАД можно назвать пригородом, по ряду аспектов больше подходят под определение городской окраины (здесь высокая плотность застройки, присутствует ветхое жилье, встречается запущенное коммунальное хозяйство, недостаточная инфраструктура). И наоборот, Бутово – хоть и находится на окраине Москвы, последнее время все больше преображается, предлагая все условия для комфортного проживания», — отмечает он.

Современный вид московских пригородов обусловлен историей формирования жилой зоны. «Если в тех же Соединенных Штатах, в Англии, Франции средний класс жил в собственных домах и каждая семья стремилась купить особняк, то в СССР – напротив, из старого, а иногда и ветхого жилого фонда людей переселяли в городские квартиры», — отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-загородная недвижимость».

Уже после распада Советского Союза жилая зона стала переформировываться согласно законам рынка и потребительским предпочтениям. Однако и это не привело к массовому развитию уютного пригорода. «У москвичей понятие пригорода вытравили. Огромные торговые центры вокруг МКАД убили тихое Подмосковье. Превратили его в индустриальную клоаку, — сетует Евгений Штраух, генеральный директор Galaxy Group. — Для пригородов вокруг Москвы не осталось места. Другие конгломераты разрослись. Приходится говорить уже не о пригороде Москвы, а о пригородах городов-спутников Москвы».

Читайте также  Квартиры в домах серии КОПЭ - самые популярные у покупателей


Идеальные пригороды – в США
Интересно, что и на Западе далеко не все пригороды отвечают идеальным представлениям белых воротничков об уединенной и спокойной жизни в красивом окружении. «Европейский пригород — это лишь отчасти частные дома с аккуратно подстриженными газонами, — говорит президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. — В большинстве своем окраины европейских городов наводнены сомнительного качества многоэтажками, являющимися убежищем малооплачиваемых специалистов или нелегальных иммигрантов. При образовании в данном пригороде единой социальной среды (в большинстве случаев соответствующего невысокого уровня) пригород может превратиться в трущобы».

Классическим примером неблагополучного пригорода европейского мегаполиса является Kosmos-Viertel – район на юго-востоке Берлина, построенный в конце 80-х годов прошлого столетия. «Квартал полностью застроен безликими многоэтажными домами советской поры. Стоимость квартир в них начинается от $20 000. Kosmos-Viertel зажат между аэропортом Schönefeld и пустошами. Район наводнен иммигрантами и берлинцами, у которых дела пошли не очень», — рассказывает эксперт.

Но есть в Европе и места получше. «Отъезжаешь на 15-20 километров от Парижа, например, в сторону Версаля. И то, что ты видишь вокруг – это действительно малоэтажный пасторальный пригород», — говорит Евгений Штраух (Galaxy Group).

Самые «пригородные пригороды» располагаются в США. «Мегаполисы страны по большей части состоят из бесконечных кварталов малоэтажной застройки, окружающих пустующий по ночам многоэтажный центр, — отмечает Станислав Зингель. — Застройка самих пригородов представляет собой либо одно-двухэтажные частные дома, рассчитанные на одну-две семьи, либо двух-трехэтажные таунхаусы».

Такие пригороды встречаются на всей территории США. «Недавно я гостила в Монтерее (Северная Калифорния). Формально это город, но аналогов в России практически не найти, — рассказывает специалист аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Надежда Козицкая. — Это примерно как коттеджный поселок в Подмосковье, только на несколько десятков тысяч жителей, без заборов и с хорошей инфраструктурой. Застройка преимущественно высотой в 2-3 этажа, неплотная, жилье – в основном таунхаусы. Там достаточно камерно, чисто и уютно: люди на улицах здороваются, бомж, который живет у озера, утром прибирает свою лужайку от случайного мусора. Но в то же время это не глушь – здесь есть школы, вуз, работа для людей, несколько крупных сетевых супермаркетов, впечатляющий океанариум. И, как утверждают жители, практически вся Калифорния, за исключением крупных городов, представляет собой своего рода благоустроенный и комфортный пригород – классическая малоэтажная Америка».

Традиционные пригороды продолжают строиться по сей день. Например, по словам проект-менеджера GVA Sawyer Анастасии Цыгановой, сейчас в часе езды от Сан-Франциско возводится город-спутник Mountain House. «Окончание строительства намечено на 2015 год, но город уже сейчас частично заселен. Он включает в себя как жилые зоны, так и коммерческие комплексы и рекреационные территории. В районе будет проживать 43 500 человек, предполагается строительство 15 000 единиц жилья, включая коттеджи, таунхаусы и квартиры. Среди коммерческих объектов планируется строительство бизнес-парков, торговых зон, развлекательных центров, ресторанов, мелких производств, объектов социальной инфраструктуры. Триста гектаров (из 1936 га общей площади проекта) отведено под парки, озера, пляжи, скверы», — говорит она.

Читайте также  Ипотечный пузырь России не грозит «благодаря» снижению доходов населения

Благополучные западные пригороды нередко служат прообразами для российских загородных жилых комплексов. «Образ уютного западного пригорода пришел на ум при первом же знакомстве с площадкой будущей застройки – это в 4 км от МКАД, в черте города Видное, но при этом в зеленой зоне, — делится Дмитрий Сергеев, генеральный директор МФК «Видное». — Возникло чувство, что мы не должны давить, наступать, менять устоявшийся порядок в угоду так называемому «выходу площадей, квадратных метров с гектара». Так появилась малоэтажная идея «Двенадцати дубов»: по одну руку город с троллейбусами, магазинами, школами и вода, лес с вековыми дубами – по другую».


«Московский дворик» за МКАД
По мнению руководителя аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрия Таганова, развитие Подмосковья по европейским стандартам в виде городов-спутников с малоэтажной застройкой не должно быть массовым. «В Московском регионе уровень продаж жилья в высотках намного превосходит продажи в малоэтажках. Кроме того, при постоянном притоке людей квадратных метров требуется намного больше, чем это могут дать малоэтажные жилые дома, — объясняет он свою точку зрения. — Люди переселяются за МКАД еще и потому, что в Москве просто не хватает новостроек. Если спрос больше на квартиры в многоэтажках, значит, людям нужен этот формат. Почему их должны этого лишать?»

Однако многие эксперты отмечают, что в последние годы появился спрос на такие «западные» пригороды. «Людям надоели многоэтажные безликие башни, людям надоело жить в «муравейниках», постоянно лавировать во дворах в поисках парковки, при этом ругая соседей, поставивших машину прямо на тротуаре, газоне, а то и на детской площадке… – отмечает директор департамента маркетинга и рекламы ГК «Перспектива» Марина Махонькова. – Кроме того, людям надоела анонимность – и своя, и соседа – та самая анонимность, при которой непонятно, кто испортил лифт, кто сверлит в два часа ночи…»

Директор департамента загородной недвижимости Chesterton Елена Родина дает такое определение правильного пригорода: «Пригород – это такой формат жилья, когда взрослые каждый день могут ездить на работу в город, не затрачивая при этом много времени, а дети — посещать школы и детские сады, кружки и секции, общаться со сверстниками на территории проживания или в непосредственной близости». То есть пригород должен сочетать хорошую транспортную доступность (около часа езды до центра Москвы), невысокую плотность застройки (малоэтажные многоквартирные дома, таунхаусы, коттеджи) и развитую инфраструктуру.

Для пригородов характерна спокойная гармоничная атмосфера, считает директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов. «В нем более тесное, чем в городской среде, общение соседей, отчасти из-за того, что в мало- и среднеэтажных домах люди чаще общаются друг с другом, и в них гораздо сильнее чувство личной ответственности за то, что происходит в доме и около него», — объясняет он.

Читайте также  Удобное замкадье: Одинцово лидирует в рейтинге городов в 10 км от Москвы

«С поправкой на расположение формируется феномен «московского дворика» — теплая и комфортная обстановка, уютный микромир, приятный для взрослых и детей», — добавляет Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-загородная недвижимость»).


Без среднего класса не будет пригородов
Массовому развитию малоэтажных комфортных пригородов, по мнению экспертов, мешает прежде всего транспортная ситуация в Москве и Подмосковье. «По насыщению дорогами Москва уступает Нью-Йорку более чем в три раза… — отмечает Евгений Штраух (Galaxy Group). — Как человек, купивший квартиру дальше, чем Щербинка, доберется до работы в центр города, если у него нет станции электрички в пешей доступности?»

Фактор транспортной доступности имеет значение не только для владельцев личного авто. «Всегда должен существовать альтернативный частному автомобилю способ перемещения, в том числе не только для проживающих, но и для персонала, работающего в этих жилых комплексах, а у нас некоторые проекты строятся просто «отрезанными от мира», — говорит Елена Родина (Chesterton).

По мнению Евгении Старковой, директора по маркетингу компании MR Group, помимо транспортных проблем развитию малоэтажного жилья рядом с Москвой также мешает высокая стоимость земли, из-за чего девелоперам невыгодно строить дома с невысокой плотностью.

Станислав Зингель (Gordon Rock), сравнивая московские пригороды с западными, пришел к выводу, что основная проблема заключается в малочисленности среднего класса. «Пригород – это золотая середина между трудолюбивым, но небогатым сельским образом жизни и задерганным и ничего не видящим из-за работы центром города. Т.е. проживание в классическом пригороде под силу для реализации лишь среднему классу. Чем обширнее в стране средний класс, тем масштабнее пригороды, и наоборот. Иными словами, люди не выбирают пригород, а стремятся стать теми, кто осилит проживание в нем, — считает эксперт. — Пока в стране не будет достаточного количества людей, чья работа позволяла бы им покупать крупногабаритное и комфортное жилье, более одного автомобиля на семью и тратить время на путешествия из города в пригород, окраины российских мегаполисов будут тем, чем они являются сейчас».

Между тем спрос на недвижимость в пригородах Москвы есть уже сейчас, тем более что во многих малоэтажных жилых комплексах жилье стоит не дороже, чем в высотных новостройках (подробнее об этом в статье «Коттеджи по соседству с высотками: покупателям полюбились смешанные форматы»). Да и интерес девелоперов к такому формату заметен – в Подмосковье появляется все больше малоэтажных жилых комплексов рядом с Москвой, в которых комфорт и экология сочетаются с хорошей транспортной доступностью. Примеры таких проектов портал www.irn.ru рассмотрит в следующий вторник.