Четыре на четыре: как умножать доходность, инвестируя в европейскую недвижимость

Купить квартиру в новостройке в Европе

Купить или арендовать недвижимость за границей

Лучшими направлениями для инвестиций в 2018 году по всем параметрам признаны Великобритания, Франция, Германия и Ирландия. О перспективных регионах этих четырех европейских рынков недвижимости, о трендах в каждом из них и стратегическом инструментарии инвестора рассказывается в данной статье.
 

Великобритания

В последний год британский рынок жилья продолжал добрую традицию, которую отлично характеризует фраза «стабильность — признак мастерства»: годовой ценовой рост по итогам 2017 года составил чуть более 5%.

Лондон остается регионом с самыми скромными показателями, за минувший год стоимость жилья в британской столице выросла чуть более чем на 2%. О пригородах этого не скажешь: например, Стивенидж за последние 10 лет продемонстрировал небывалый ценовой рост — более 55%.

За последние десять лет уровень владения недвижимостью снизился во всех регионах Англии, где все больше людей предпочитают аренду покупке, что не может не радовать инвесторов.

Их энтузиазм в отношении британской недвижимости неуклонно растет. Великобритания является одной из стран-лидеров по объему инвестиций в недвижимость.

Перспективные регионы: Лидс, Ливерпуль, Бирмингем и Манчестер

Средняя доходность: примерно 5% годовых.

Тренды. Джентрификация и смена ориентиров диктуют свои правила на британском рынке жилья. Стоимость жилья в городах второго и третьего эшелона, вроде Бирмингема или Лидса, увеличивается за счет переезжающих туда жителей столицы. Творческая атмосфера и сравнительно дешевая жизнь привлекают все больше лондонцев, взвинчивая цены на местные жилые объекты. Средняя стоимость жилья в некоторых британских городах, таких, как Гастингс, за последние пару лет выросла более чем на 15%.

Еще одним трендом становится стремление жителей Великобритании к расширению жилплощади путем перестройки существующего объекта, а совсем не за счет приобретения нового жилья. Помимо Лондона, всплеск подобной активности был зафиксирован в Ливерпуле, Бирмингеме и Манчестере, что говорит только об одном: дефицит доступного для местных покупателей жилья продолжает прогрессировать.

Совет. Население в британских городах второго эшелона растет, и уже через пять лет число жителей увеличится как минимум на 20%. Стоимость земли в центральной части этих городов остается невероятно высокой, поэтому арендаторы в поисках доступного жилья перемещаются на окраины. Именно поэтому инвесторам следует обратить внимание на периферийную часть городов.
 

Франция

Французский рынок жилья в последнее время демонстрирует подъем: в 2017 году объем сделок купли-продажи недвижимости на территории этой страны увеличился более чем на 15%.

В крупных городах за минувший год наблюдался серьезный ценовой рост: в Бордо стоимость жилья увеличилась более чем на 12%, в Лионе и Нанте — более чем на 6%.

Исторически низкие ипотечные ставки, не превышающие 2%, и возможность освобождения от налога на недвижимость Impôt foncier в рамках программы LMNP (от франц. loueur meublé non professionnel — «аренда непрофессионально меблированного жилья») на первые пару лет делают этот рынок еще более привлекательным для инвесторов.

Читайте также  Инвестиционные квартиры как чемодан без ручки

Дополнительным преимуществом становится инвестиционный инструмент Pinel, который позволяет получить инвесторам во французское жилье дополнительные налоговые льготы. Величина снижения налогов также зависит от ожидаемого периода аренды: при соблюдении определенных условий она может достигать минус 12% для первоначального обязательства аренды в течение 6 лет и минус 18% для первоначального обязательства по аренде в течение 9 лет.

Программа Pinel доступна в крупных городах, а именно в зонах A (Париж и пригород), A bis (Лазурный берег, Лион, Лилль, Марсель или Монпелье) и B1 (агломерации более 250 тысяч жителей). Основным условием становится сдача объекта в аренду в течение 12 месяцев после его приобретения.

Pinel в основном касается приобретения объектов в новостройках: зданиях, строительство которых было завершено в течение 30 месяцев от даты подписания акта приобретения, или которые еще не были заселены. Pinel будет действовать до 2021 года, однако охват программы сильно сократится: только области A, Abis и B1.

Перспективные регионы: Париж, Бордо, Лион, Тулуза.

Средняя доходность: около 4% годовых.

Тренды. Среди новых тенденций, присутствующих сегодня на французском рынке недвижимости, одну можно выделить особо. Гастрономические традиции Лиона, а также расслабленный образ жизни и идиллическое расположение между Альпами, Средиземноморьем и винодельнями Божоле привлекают отечественных и международных инвесторов. Покупке недвижимости в регионе, который называют «животом Франции» из-за особенной кухни, способствует и стоимость местного жилья: средняя цена квадратного метра в Лионе составляет 3800 — 4000 евро, что гораздо дешевле парижских объектов, со средней стоимостью в районе 8500-9000 тысяч евро. Спрос на уютные лионские квартиры такой же высокий, как на французские сыры в период санкций: некоторые объекты уходят с молотка или сдаются в аренду всего за 24 часа. Наравне с Лионом внимание парижан досталось и Бордо. Жители столицы Франции активно переезжают и в этот регион, а скорый поезд Париж-Бордо, поездка на котором занимает не более двух часов, делает этот город еще привлекательнее для инвестиций.

Еще один тренд — colocation (в пер. с англ. «совместное местонахождение») — закрепился во Франции и превратился здесь в la colocation, но не потерял своего прямого значения: совместное проживание часто незнакомых людей ради экономии на арендной плате постепенно завоевывает все большую популярность на франкоговорящем европейском рынке. Успех la colocation на уровне арендаторов вполне понятен: арендные ставки становятся ниже, апартаменты — просторнее, местоположение — выгоднее, а расходы на коммунальные платежи теперь есть с кем разделить. Однако такая схема также пришлась по душе и арендодателям. Оказалось, что сосед по комнате становится отличным кейсом для инвестора.

Иван И. из Москвы приобрел трехкомнатную квартиру площадью 80 кв. м в центре Лиона по цене чуть больше 300 тысяч евро. Сначала арендатором квартиры был только один человек, который платил порядка 1000 евро в месяц, а чистая доходность инвестора в этот период едва превышала 2%. В результате спустя некоторое время Иван согласился на предложение своего арендатора разделить жилплощадь с двумя друзьями, каждый из которых должен был вносить порядка 500 евро в месяц, что резко увеличило общую арендную ставку и ежегодную доходность объекта.

Читайте также  Самые востребованные в России западные планировочные решения

Совет. На фоне обилия предложений существует риск того, что инвестору придется снижать арендную плату в угоду арендатору. Именно поэтому перед покупкой инвестиционного объекта необходимо очень тщательно изучать рынок. Во Франции часто встречают по одежке, соответственно, очень важно создать максимально привлекательный профиль своего объекта. Реальная сторона должна соответствовать виртуальной: подписка на Netflix, просторная ванная комната или уютный балкон помогут сделать инвестиционный объект еще привлекательнее для арендаторов. Учитывая, что ремонт и оснащение жилого пространства частично освобождены от налогов, инвестор сможет извлечь максимум прибыли при минимуме затрат.
 

Германия

Немецкий рынок по-прежнему лидирует в списке «хотспотов» на инвестиционной карте Европы. За прошедший год объем сделок с недвижимостью в Германии составил почти 73 млрд евро, что превысило показатели 2016 года.

Растущий спрос продолжает подогревать цены на жилье: с 2009 по 2017 год стоимость недвижимости в немецких мегаполисах выросла на 75%, а в небольших городах — на 55-60%. Еще одной причиной постоянного роста цен являются медленные темпы строительства нового жилья, по всей стране до сих пор не сданы около миллиона объектов.

Согласно исследованию Гамбургского института международной экономики (HWI), самая привлекательная доходность ждет инвестора на юге страны: в этом регионе ежегодный прирост стоимости квадратного метра жилья превышает 1%.

По итогам 2017 года на долю крупнейших немецких городов, таких, как Берлин, Гамбург, Мюнхен, Франкфурт, Штутгарт и Дюссельдорф, приходилось более половины объема транзакций на местном рынке недвижимости. Однако многие инвесторы все чаще обращают внимание на так называемые «города B», где недвижимость может приносить достойную прибыль.

Например, в городе Хайльбронн в ближайшие 14 лет стоимость объектов, по самым скромным подсчетам, увеличится как минимум в полтора раза.

Благодаря deutsche Ordnung (в пер. с нем. «немецкий порядок») и сильной экономике Германия остается европейским «якорем стабильности» для инвесторов в недвижимость.

По данным Бундесбанка, в прошлом году арендные ставки в городах Германии выросли более чем на 7%.

Перспективные регионы: Мюнхен, Гамбург, а также южная и северо-западная части страны.

Средняя доходность: 4% годовых.

Тренды. В отличие от признанных лидеров вроде Мюнхена, где инвестиционные риски низкие, но в тоже время доходность не поднимается выше 4% годовых на фоне серьезного роста цен, такие города, как Оснабрюк, Вольфсбург или Фленсбург, предлагают лучшие возможности благодаря идеальному балансу между ценовым ростом и доходностью. Соотношение между доходностью и рисками в данном случае оказывается оптимальным для того, чтобы получать прибыль на немецком buy-to-let рынке.

Наравне с такими городами, как Мюнхен или Гамбург, где покупка недвижимости настолько дорога (в среднем 7-8 тысяч евро и 4 тысячи евро за квадратный метр соответственно), что арендаторы выстраиваются в очередь, особенно выгодно инвестировать в недвижимость в Гёттингене, Вюрцбурге, Фюрте или Йене (где средняя стоимость квадратного метра составляет от 1,5 до 3 тысяч евро), поскольку разрыв между арендной платой и приобретением жилья там велик и колеблется от 13 до 10% в секторе новостроек и от 8 до 6% в секторе вторичного жилья.

Читайте также  Шесть стран бывшей Югославии

Совет. Учитывая стабильную экономическую ситуацию в Германии, сохраняющиеся низкие ипотечные ставки и скромные темпы строительства в крупных городах, рост цен на недвижимость будет продолжаться, однако его темпы замедлятся. Чего не скажешь о спросе, который будет продолжать расти, особенно в небольших городах, где покупка жилья оказывается людям не по карману. Именно поэтому следует уделить внимание городам второго эшелона, чей сектор аренды позволит получить более высокую доходность.
 

Ирландия

Ирландский рынок недвижимости вошел в десятку быстрорастущих мировых рынков наравне с Исландией, Гонконгом и Канадой. Ежеквартально цены на жилье в Ирландии в минувшем году увеличивались почти на 3%.

В результате общий рост цен в 2017 году составил 12,3%, что, естественно, привлекло внимание инвесторов.

Это подтверждают цифры: за последние три месяца 2017 года цены подскочили более чем на 4% по сравнению с соответствующим периодом 2016 года и увеличились еще на 1% по сравнению с предыдущими тремя месяцами. В течение последнего квартала прошлого года было продано более 5500 жилых объектов, которые сегодня стоят как минимум на 16% дороже, чем в начале 2015 года.

Становится понятно, что цены будут расти и в будущем, учитывая дисбаланс спроса и предложения. Ирландия находится в середине процесса перехода от сельских поселений к городскому обществу, и самым главным ключом к решению этого вопроса становится строительство нового жилья, преимущественно апартаментов. Однако уже ясно, что все происходит не так быстро. В 2017 году разрешения на строительство получили не более 20000 объектов по всей стране, что составляет менее половины вероятного спроса.

Перспективные регионы: Дублин, северная (провинция Ольстер) и западная части страны (провинция Коннахт).

Средняя доходность: в районе 5,3% годовых.

Тренды. Основной тенденцией стал заметный рост цен в пригородах: желающих переезжать из крупных городов становится все больше. Еще одним фактором, характеризующим рынок, является недостаток объектов вторичного фонда.

Совет. Объект с меньшим метражом и меньшей стоимостью принесет большую доходность. Именно поэтому стоит отдавать предпочтение не домам и трехкомнатным апартаментам, а студиям и однокомнатным квартирам: их легче сдать в аренду, а спрос на них существенно выше.