Покупка квартиры в новостройке: как распознать долгострой

Купить или арендовать недвижимость за границей

Те, кто собирается вложить деньги в первичный рынок недвижимости, задаются вопросом, как не купить квартиру в потенциальном долгострое.

ИАП «Столичная недвижимость» решил разобраться, как отличить потенциальный долгострой от «нормальной» новостройки и как можно обезопасить себя, покупая жилье в доме на стадии строительства.

Почему дом превращается в долгострой?

По словам экспертов, не всегда долгострой является результатом деятельности мошенников, иногда вполне надежные с виду компании могут стать авторами новостройки, строительство которой может растянуться на долгие годы.

«Застройщикам невыгодно затягивать строительство, поскольку простой увеличивает срок получения прибыли. К тому же все время, пока дом не строится необходимо обеспечивать строительную площадку, а это дополнительные затраты», – говорит Александр Попов, директор проектной группы «Архиматика».

Среди причин, которые могут спровоцировать затягивание сроков строительства, эксперт называет несогласованный проект наружных сетей.

«Зачастую, введение в эксплуатацию недвижимости задерживается на годы из-за отсутствия утвержденного на рабочей стадии проекта наружных сетей объекта: электричество, подача воды, канализация и т.д.», – утверждает архитектор. Недобросовестные застройщики иногда уверяют, что есть все разрешительные документы, но на самом деле, они обладают только ордером на подготовительные работы (снос, подготовка рельефа участка, вынос сетей из пятна застройки и т.д.), а разработка и согласование проектной документации еще далеки до завершения. По словам эксперта, у многих застройщиков, строительство наружных сетей, часто становится последним этапом, который растягивается на годы. Бывает, что дом построен, но не подключен к инженерным сетям, так как рабочая документация наружных сетей даже не согласована, или, возможно, в этом районе нет необходимых инженерных ресурсов. В таком случае дом, стадия строительства которого составляет даже 99%, может стать долгостроем. По словам экспертов рынка недвижимости, причиной появления долгостроев также являются финансовые проблемы застройщика и/или нарушения технологий строительства.

Читайте также  Квартиры в Румынии подешевели из-за снижения цен на новостройки

Как не вложить деньги в потенциальный долгострой

Существует несколько факторов, учитывая которые можно обезопасить себя от покупки квартиры в потенциальном долгострое. Для этого эксперты рекомендуют в первую очередь покупать квартиру у надежных компаний. Игорь Дикий, главный аналитик отдела рейтингов корпоративной сферы рейтингового агентства «IBI-Rating» для определения надежности застройщика советует проанализировать как минимум такие ключевые сведения:

  • наличие полного пакета разрешительной документации на конкретный объект;
  • опыт работы (количество и площади построенных объектов, своевременность передачи недвижимости), репутация застройщика и генерального подрядчика строительства;
  • доступ к финансированию (в т. ч. партнерские программы с финансовыми учреждениями);
  • вхождение застройщика в группу компаний, вероятность предоставления поддержки в случае возникновение такой необходимости.

Юрист Богдан Шаповал добавляет, что инвесторам также не нужно пренебрегать неофициальной информацией, которую можно найти в Интернете. Здесь можно почитать новости, тематические форумы, касающиеся новостроек. «Важным вопросом, который следует поднять инвестору, является правовой режим земли, на котором ведется строительство. С этой целью нужно запросить у застройщика документы на землю, чтобы проверить, когда истекает срок аренды», – добавляет он.

Александр Попов советует: «Приобретая недвижимость на первичном рынке, нужно проверить наличие у застройщика разрешительной документации, а также согласованной в установленном порядке рабочей документации наружных инженерных сетей».

По словам Петра Сусленского, директора компании Sun Development предоставленные документы застройщиков стоит проверить с юристом, который сможет прокомментировать риски инвестирования в новостройку. «Обращайте внимание, кто является заказчиком, и кому именно вы отдаете деньги. Если заказчик – юрлицо, созданное конкретно под этот проект, убедитесь, что указывается материнская компания, дочерние предприятия имеют свойства «неожиданно» обанкротиться», – говорит эксперт. Все эксперты также сходятся во мнении, что перед покупкой квартиры на первичном рынке обязательно стоит посетить строительную площадку объекта и посмотреть, насколько активно ведутся строительные работы. Процесс продвижения строительства стоит понаблюдать в течение нескольких месяцев. В скором времени, покупатели жилья в новостройках смогут также застраховать себя от покупки квартиры в долгострое.

Читайте также  Что выбрать: квартиру в новостройке или в «хрущевке»?

Начальник отдела продаж ЖК «ParkStone» Дмитрий Шостя рассказал, что страховой продукт такого рода предполагает два вида страховых рисков и страхового покрытия. Первый – задержка ввода в эксплуатацию до 6-8 месяцев в зависимости от условий договора. «Фактически строительство продолжается, но сроки въезда хозяев в новые квартиры затягиваются. То есть они продолжают жить на съемных квартирах, неся непредвиденные затраты. Страховая компания в таком случае покрывает эти расходы», – говорит г-н Шостя. Второй риск, который покрывает страховка – полная «заморозка» строительного проекта или слишком серьезная задержка ввода в эксплуатацию – от 8-9 месяцев и более. «В этой ситуации страховая компания обещает полностью вернуть инвестору вложенные в строительство средства. Однако при этом права на квартиру переходят страховщику, который рано или поздно вернет себе эти деньги после достройки дома», – говорит эксперт. Дмитрий Шостя отмечает, что такого рода страхование – достаточно недешевая услуга. Стоимость такого полиса варьируется в пределах 2-4% от страховой суммы (это может быть либо рыночная стоимость квартиры, либо другая сумма, которую покупатель захочет получить на руки в случае недостройки дома). Немного цифр Как сообщает пресс-служба Министерства регионального развития и строительства, жилищно-коммунального хозяйства, по состоянию на начало октября 2012 года в Украине насчитывалось 656 объектов жилищного строительства, которые вовремя не ввели в эксплуатацию. Судьба 208 объектов не определена, и они отнесены к категории проблемных. Так, первое место среди наибольшего количества недостроев занимает Киев. Здесь насчитывается 51 недостроенный дом. Следом за Киевом идет Одесская область. Здесь не достроили 25 домов. В Хмельницкой области насчитали 19 таких объектов, а в Тернопольской – 17.

Какие документы стоит требовать от застройщика

По словам опрошенных ИАП «Столичная недвижимость» экспертов, при наличии у застройщика приведенных ниже документов, риск, что объект станет долгостроем минимален.

  • Решение об отводе земельного участка
  • Договор аренды земли (сроки должны совпадать, а ще лучше если он заключен на более длительный период, чем задекларированный период строительства)
  • Техусловия на коммуникации
  • Экспертиза проекта
  • Проект
  • Если дом продается через схему облигаций – проспект эмиссии ценных бумаг (здесь же будет и финансовая отчетность)
  • Лицензия на строительную деятельность
  • Разрешение на ведение строительных работ
  • Проект договора, который заключается с инвестором