«Вечная» ипотека не для российских заемщиков

Купить квартиру в новостройке в Европе

Купить или арендовать недвижимость за границей

В России ипотечные заемщики, оформляя кредит на 30 лет, практически всегда рассчитывают вернуть его намного раньше указанного в договоре срока. Поэтому введение каких-либо ограничений на досрочный возврат ипотеки приведет к резкому сокращению количества желающих связываться с банками. В результате пострадают и сами банкиры, и застройщики недорогого жилья, у которых на ипотечников приходится львиная доля продаж, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Напомним, в настоящее время право заемщика на досрочный возврат кредитов, не связанных с предпринимательской деятельностью, закреплено в Гражданском кодексе. Однако, как сообщило РБК со ссылкой на письмо Ассоциации российских банков, в подготовленных ко второму чтению поправках к проекту новой редакции Гражданского кодекса это право ставится в зависимость от согласия кредитора или от того, предусмотрена ли такая опция в кредитном договоре.

После публикации РБК представители Госдумы, в том числе глава комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников, поспешили опровергнуть существование скандальных поправок. Но, судя по обнародованным РБК документам, некоторые положения законопроекта, по меньшей мере, вызывают вопросы. Пункт 2 статьи 810 ГК, по информации издания, предлагается сформулировать следующим образом: «Если иное не предусмотрено договором займа, сумма беспроцентного займа может быть возвращена заемщиком досрочно полностью или частично. Сумма займа, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно с согласия заимодавца, в том числе согласия, выраженного в договоре займа<…>».

По словам партнера юридической фирмы «Некторов, Савельев и партнеры» Александра Некторова, вышеописанная корректировка ГК потребует внесения изменений в закон об ипотеке для сохранения права граждан досрочно погашать ипотечные кредиты, пишет газета «Коммерсантъ». И, как сообщил изданию неназванный источник, «знакомый с ходом разработки и обсуждения поправок», в закон об ипотеке действительно планируется внести поправки, регламентирующие порядок досрочного погашения кредитов. Но как они будут звучать, источник не сообщил.

Читайте также  Впервые на отечественном рынке недвижимости появилось исследование, целиком посвященное таун-хаусам

Надо отметить, что в отличие от Европы и США, где ипотечные кредиты выплачивают десятилетиями, в России срок жизни ипотечного кредита обычно не превышает 10 лет, хотя договоры с банками подписываются на значительно более длинный срок. Все дело в дороговизне отечественного кредитования: при российском уровне ставок за 20-30 лет в виде процентов набегает две-три цены квартиры, говорит руководитель IRN.RU Олег Репченко.

Рассмотрим, например, в какую сумму заемщику обойдется покупка квартиры стоимостью 10 млн руб. в Москве по программе льготной ипотеки. Как нетрудно убедиться с помощью «ипотечного калькулятора» на www.irn.ru, при ставке 12% годовых и первоначальном взносе 20% переплата по кредиту в размере 8 млн руб. (максимум по этой программе) за 30 лет составит 216,2%. То есть, взяв кредит на одну квартиру, человеку придется вернуть банку стоимость трех — 29 624 043 руб.

Ничего удивительного, что при таком раскладе заемщики стараются расплатиться с банком как можно скорее. Более того, многие берут ипотеку именно в надежде на досрочное погашение – за счет наследства, продажи другой недвижимости и т.п. Например, нередко используется следующая схема: человек получает кредит на покупку новостройки, года два ждет, пока дом достроится, делает ремонт, переезжает – и досрочно гасит кредит, продав старую квартиру.

«Конечно, часть заемщиков, изначально надеявшихся досрочно погасить кредит, так и не смогут это сделать – наследство не достанется, старую квартиру не удастся продать за желаемую цену, доходы упадут, понадобятся деньги на что-то еще и т.п. Но психологически решиться на ипотеку значительно легче, зная, что, в принципе, от этой кабалы можно избавиться досрочно. А если эту возможность ликвидировать или обставить дополнительными условиями, то многие потенциальные заемщики просто не станут связываться с ипотекой», — отмечает эксперт.

Читайте также  Шесть стран бывшей Югославии

При этом изначально заключать краткосрочный ипотечный договор заемщики, как правило, не хотят именно потому, что понимают: вернуть кредит за несколько лет, возможно, не удастся.

В кризис отсутствие запретов на досрочное погашение ипотеки приобретает еще большее значение. По словам участников рынка, многие потенциальные заемщики сейчас склонны перестраховываться: даже имея доходы, превышающие необходимый для одобрения кредита уровень, эти люди не желают связываться с ипотекой из-за неуверенности в завтрашнем дне. Что, в общем, логично: в нынешней экономической ситуации трудно загадывать даже на полгода вперед, что уж говорить о периоде в 20-30 лет… Соответственно, на ипотеку прежде всего решаются те, кто имеет возможность вернуть кредит в недалеком будущем.

«Конечно, банкирам выгоднее, когда заемщик обслуживает кредит не пять лет, а 25, в итоге переплачивая те самые две-три цены квартиры. Но это в теории, а на практике в случае введения ограничений или усложнения процедуры досрочного возврата ипотеки банки лишатся значительной части клиентов. Так что доход за пять лет – это хуже, чем за 25, но лучше, чем вообще ничего», — подчеркивает Олег Репченко.

Но больше всего подобная инициатива навредит даже не банкам, у которых есть источники дохода и помимо ипотеки, а девелоперам, прежде всего в сегментах эконом- и комфорткласса, где на долю ипотечных заемщиков приходится более половины продаж (в некоторых проектах этот показатель достигает 90%). Весной прошлого года программа льготной ипотеки фактически спасла отрасль от обвала – см. «Льготная ипотека отогрела рынок новостроек», «Рынок недвижимости жив за счет новостроек». Понимая, что покупатели в настоящее время не готовы брать кредиты по коммерческим ставкам, власти продлили программу до конца 2016 г., несмотря на рост бюджетного дефицита. Однако, если возможность досрочного возврата ипотеки все-таки будет ограничена, существенная часть заемщиков потеряют интерес к ипотеке даже на льготных условиях. Как следствие, продажи новостроек вновь резко упадут, и государство будет вынуждено придумывать новые способы спасения жилищного строительства. Если, конечно, в казне найдутся на это деньги…